State per acquistare un’unità immobiliare in costruzione? Un consiglio: date al venditore tutti gli elementi di valutazione per inquadrare bene il progetto operativo dello studio. Se si vogliono evitare cattive sorprese, il preventivo dell’intera realizzazione deve essere trasparente e preciso.
Spesso si rivolgono a me professionisti per valutare l’opportunità dell’acquisto di un appartamento o di un negozio in uno stabile in costruzione per allestirvi il proprio ambulatorio (o poliambulatorio).
La consulenza che mi si chiede non è tanto sulle caratteristiche generali dello stabile in cui si pensa di acquistare l’unità immobiliare, perché queste vengono stimate a priori. Riguarda, invece, le caratteristiche «intrinseche», cioè la valutazione del progetto di trasformazione dei locali e l’aspetto economico. Perciò, nell’accettare l’incarico, cerco innanzitutto di capire se l’unità immobiliare prescelta è idonea a soddisfare le esigenze del professionista: non va dato affatto per scontato che lo sia «effettivamente», nonostante l’interesse di massima manifestato.
Infatti, se da un lato il potenziale acquirente è a conoscenza a grandi linee della metratura che gli necessita, dall’altro quasi sempre risulta che negli spazi che si intendono acquisire si vogliano realizzare tali e tante cose, per cui di solito manca sempre qualche metro quadrato indipendentemente dalla quantità di superficie che si è intenzionati ad acquistare.
Non di rado il problema lo si risolve rivolgendosi a un bravo professionista del settore. Come sosteneva il grande Le Corbusier, «progettare significa conoscere» e difatti il progettista specializzato conosce le dinamiche lavorative, le tecniche che rendono possibili i singoli processi operativi, la normativa e la legislazione sanitaria che riguardano l’ambulatorio medico e odontoiatrico.
E, dunque, da una corretta sinergia fra committente e progettista può scaturire un progetto soddisfacente.
La conversione d’uso e i suoi costi
L’impresa di costruzioni o chi per essa vende le unità immobiliari in base alla specifica destinazione d’uso: ufficio, civile abitazione o negozio. E in base al progetto edilizio e al relativo capitolato viene fissato il costo.
Pertanto, se si richiede l’esecuzione di un progetto diverso da quello prestabilito, occorre prevedere un aggravio di costi per la «personalizzazione» dei lavori da realizzare.
Nello specifico, un appartamento di civile abitazione di circa 100 metri quadrati commerciali comprende:
- un ampio soggiorno;
- una cucina abitabile;
- due bagni;
- tre camere da letto.
Se si converte quello stesso appartamento in ambulatorio, di massima si riescono a ottenere:
- una sala di attesa;
- una reception;
- un bagno pazienti;
- uno spogliatoio e un bagno per il personale dello studio;
- due/tre sale operative;
- un vano sterilizzazione;
- opt;
- banco ritocchi;
- un ufficio privato.
Rispetto al computo metrico originale significa che occorrono una maggiore metratura per le partizioni interne, una diversa e più ricca impiantistica e una serie di dettagli tipici della realizzazione di un ambulatorio. Si aggiunga il fatto che quasi sempre l’acquirente non si attiene ai materiali di allestimento proposti nel capitolato.
Abitualmente sceglie materiali «extra» (abilmente proposti dal venditore), come una porta di pregio o un pavimento di qualità più elevata, ad esempio.
Va tenuto conto, però, anche degli elementi da «detrarre», considerando che (di solito) negli ambulatori non vi sono vasche da bagno, si evitano i punti gas, le pavimentazioni in parquet e via dicendo.
I costi extra-capitolato già di per sé creano spesso disaccordo fra l’acquirente e il venditore al momento della chiusura dei conti. È facile intuire come opere realizzate in modo non corrispondente al progetto e al capitolato originale possano creare ulteriori dissapori fra le parti, se non pattuiti in via preventiva.
Chiarezza e trasparenza
È bene che questi conguagli vengano definiti prima della stipula del compromesso. È bene essere chiari sin da subito perché l’informazione corretta è premessa assoluta per ogni tipo di progettazione e di realizzazione: «Una cosa detta prima è una spiegazione, detta dopo è una giustificazione».
Al venditore va fornita una progettazione completa, in modo che possa determinare nel dettaglio il prezzo dell’unità immobiliare da adibire ad ambulatorio o poliambulatorio. Occorre che prima di stipulare il compromesso venga definito il costo complessivo di tutte le opere e delle forniture necessarie per la realizzazione dell’ambiente professionale.
Piccole aggiunte o modificate sono accettabili anche in un momento successivo ma non devono discostarsi in modo rilevante dall’importo pattuito.
Perciò: prima di tutto, trasparenza. È quanto serve al venditore per sapere cosa realizzare e all’acquirente per quantificare l’esborso necessario per la realizzazione.
Le procedure normative
Non rimane che affrontare la serie di adempienze relative alla normativa che il venditore deve espletare con la massima accortezza. Tali documenti sono necessari al fine di ottenere l’agibilità sanitaria necessaria per l’apertura dell’ambulatorio o poliambulatorio.
Il cambio di destinazione d’uso da civile abitazione a ufficio va garantito entro la data del rogito, previa verifica che nel regolamento condominiale non siano contemplati divieti all’apertura di ambulatori o poliambulatori.
Sempre al momento del rogito deve essere prodotta la domanda di agibilità o abitabilità completamente evasa e con i tempi di silenzio-assenso scaduti. Occorre, inoltre, la relazione sul rispetto dei limiti di rumorosità ai sensi Legge 26/10/95 n. 447 dei D.P.C.M del 5/12/97 e del 01/03/1191.
Al venditore spetta, infine, la consegna delle dichiarazioni di conformità relative agli impianti, con i relativi allegati, il progetto dell’impianto elettrico, nonché la dichiarazione di conformità dell’impianto di terra condominiale.
Conclusione
Prima di impegnarsi con una promessa di acquisto di un’unità immobiliare in costruzione è bene fornire al venditore tutti gli elementi di valutazione per inquadrare correttamente il progetto operativo dello studio. Se si vogliono evitare cattive sorprese, il preventivo deve essere sufficientemente trasparente e preciso sul costo dell’intera realizzazione.
